Как понять, что перед вами элитная недвижимость? на сайте Недвио
Несмотря на кризисы и спады в экономике, объекты, которые относятся к категории элитной недвижимости, в России востребованы всегда.
Почему так происходит? Ну возможно потому что богатые люди грамотнее распоряжаются своими деньгами и готовы их вкладывать даже в кризис. А возможно потому, что покупка элитного дома или квартиры — это еще и надежная инвестиция. Такие объекты имеют точечный характер и находятся обычно в эксклюзивных местах, благодаря чему они, несмотря ни на что, стабильны в цене.
Однако ввиду того, что стоят такие дома и квартиры очень дорого, у многих продавцов недвижимости возникает соблазн представить свои объекты как элитные, хотя по факту они таковыми не являются. Как тогда понять является дом элитным или нет? Постараемся разобраться с этим вопросом в данной статье.
Почему произошло обесценивание элитности?
Слово «элитка» в России давно уже стало нарицательным. Однако то, что было элитным в 2000-2010 годах и то что есть сейчас — это совершенно разные вещи.
Посудите сами, еще в 2012-2013 гг квартира в Москве не могла считаться элитной, если ее цена была меньше 1 миллиона долларов, а дом — дешевле 100 млн. рублей! Сегодня застройщики и риэлторы активно рекламируют свои жилые комплексы с приставкой «элитный» по цене 10-15 и даже 7 миллионов рублей!
Почему так произошло? Очевидно, что этому виной затяжной кризис и отсутствие достаточного спроса со стороны богатых людей. Но также очевидно и другое — желание продавцов выставить желаемое за действительное.
Нередко за этим термином скрывается обычная квартира или таунхаус со стандартной планировкой, находящиеся в непрестижном районе. Конечно, называть их элитными неправильно. Расчет ведется на неопытных покупателей (в основном из регионов), которые не очень хорошо разбираются в классах жилья и статусности районов Москвы и Подмосковья.
Как понять что перед вами элитный дом?
Есть несколько критериев. Во-первых, это район, где он построен.
1. Местоположение
Как правило, элитные объекты располагаются либо в центре города, либо в его престижных пригородах.
Окружение дома должно быть превосходным с точки зрения развитости инфраструктуры. Рядом должны находиться кафе, рестораны, салоны красоты, торговые и бизнес-центры. Но это должен быть тихий район. Если дом построен рядом с автомагистралью, вокзалом, железной дорогой, промышленными объектами — он не может быть отнесен к элитным.
2. Год постройки здания
Помимо местоположения следует обратить внимание на основные характеристики здания. Многие считают, что «сталинка» на Кутузовском или Тверской — это «элитка». Это заблуждение. Несмотря на престижную локацию, такой дом не является элитным, равно как и особняк на Рублевке, построенный 25-30 лет назад. Они просто морально устарели.
Элитный дом должен иметь современную архитектуру и инженерную «начинку». А в его внешней и внутренней отделке должны использоваться дорогие импортные отделочные материалы. И самое главное — он должен иметь уникальный, неповторимый облик. Панельный или типовой дом не может считаться элитным.
3. Современная и удобная планировка
При оценке квартиры или дома также важно учесть их размер и планировку. Минимальная площадь элитного жилья начинается от 100 квадратных метров, недопустимо наличие комнат без окон, а у каждой спальни должен быть собственный санузел.
Кроме того, подобное жилье должно быть удобным с точки зрения эргономики. А окна должны находиться на тихой стороне и иметь хорошие видовые характеристики. Например, вид на:
- панораму города;
- какую-то достопримечательность;
- территорию парка и т. д.
Настоящие элитные квартиры и дома отличаются превосходной планировкой, большим метражом и отделкой класса люкс. Помимо всего прочего, такое жилье оснащено по последнему слову техники: то есть современными системами жизнеобеспечения, видеонаблюдения, охранной сигнализации и многим другим.
4. Небольшая удаленность от города (для «загородки»)
Элитная недвижимость не обязательно должна быть в центре города, если речь идет о частном доме. В большинстве российских городов центр плотно застроен многоэтажками, а земля стоит «космических» денег (если вообще продается).
Вот почему рядом с крупнейшими российским городами активно развивается загородный рынок. Главный критерий «элитности» района — небольшая удаленность от города (до 20-25 км, в идеале 10-15 км), чтобы проживающий в поселке имел возможность быстро добраться до своего городского офиса.
5. Экология
Элитные загородные дома – это наиболее востребованный вариант жилья среди тех, кому важны не только стиль, уют и индивидуальность, но и стремление к экологии и здоровому образу жизни.
Загородная элитная недвижимость возводится только из экологичных материалов, которым присущи отличные теплоизоляционные свойства. Такие коттеджные поселки нередко строятся в заповедных местах, неподалеку от рек, озер и лесов. В таких районах идеально чистый воздух, благодаря отсутствию промышленных предприятий.
6. Архитектура и инженерная «начинка»
Отличительной характеристикой элитных домов является современная архитектура, хорошо продуманная планировка, идеальный интерьер и тщательно спланированная система инженерных коммуникаций.
Каждый загородный дом в элитном поселке отличается неповторимым авторским дизайном. Создатели такого жилья используют микс современных идей, инноваций и уникальных технологий, благодаря чему им удается возвести очень комфортное и эстетически привлекательное жилье для людей с высокими запросами.
7. Инфраструктура
В современных и благоустроенных коттеджных поселках есть буквально все что нужно для жизни, а комфорт проживания — не отличим от городской элитной квартиры. Эти поселки очень хорошо охраняются и, как правило, отличаются превосходной развитой инфраструктурой. На их территории построены дошкольные учебные заведения, школы, магазины, салоны, кафе, спортивные залы с бассейнами и СПА.
Одно из безусловных преимуществ подобного жилья – это окружающий его живописный лесной массив и, очень желательно, водоем (хотя бы исскуственный). Что дает возможность жителям поселка разнообразить свой досуг на природе.
8. Безопасность
Элитные поселки всегда хорошо охраняются. Под пристальным визуальным и видеонаблюдением находится вся внутренняя инфраструктура и прилегающие к ней территории. Этот подход полностью исключает несанкционированное проникновение посторонних лиц в коттеджный поселок.
9. Приусадебная территория
Важным преимуществом любого жилья считается наличие красивого, ухоженного приусадебного участка возле дома. При желании его можно несколько усовершенствовать, например, посадив сад, соорудив альпийскую горку, построив баню или оборудовав бассейн – и это далеко не полный перечень возможностей владельцев загородных домов.
10. Особенности спроса
Несмотря на высокие цены на «элитку» и скачкообразный спрос, в ней тоже присутствует конкуренция. И речь не про продавцов, а про покупателей. Люди, интересующиеся элитной недвижимостью, стараются отслеживать все последние тенденции рынка, дабы не упустить максимально выгодные варианты. И если такой вариант попался им на глаза — они действуют.
Заключение
Как и в любой другой сфере, при работе с недвижимостью, информация имеет подчас решающее значение. Не стоит игнорировать важность получения достоверных сведений об интересующем объекте и компании, которая занимается возведением дома.
На официальных сайтах представлена чаще всего скудная информация, и только положительная. Между тем, сегодня можно достаточно легко найти достоверные данные о строящемся доме на других, независимых сайтах. И понять насколько он подходит под понятие «элитки».
Здесь же можно узнать много интересного о девелопере. Например, можно пообщаться с другими покупателями, которые уже приобретали жилье у данного застройщика. Как правило, они с удовольствием идут на контакт на различных форумах. И дальше делать свои выводы.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
10 критериев отличия ЭЛИТНЫХ квартир от ОБЫЧНЫХ. Элитная недвижимость – Аналитика. Продажа / Кемерово и не только
Довольно часто можно услышать выражения «элитный дом», «элитная квартира», «элитная недвижимость». Вероятнее всего, вы в вашем городе не однократно слышали такие слова, мало того и не зависимо от того, живете ли вы в Москве, Санкт-Петербурге, Орле, Воронеже или Кемерово, но вы точно уверены, что в вашем городе хоть один элитный дом с элитными квартирами найдется.
Давайте разберемся, в каких случаях и с какими характеристиками дом (или квартиры в нем) можно отнести к категории «элитный».
1. Начнем с парковки. В элитный дом вы должны иметь возможность въехать на машине и припарковать ее на подземном (или наземном) парковочном этаже. Если этого нет – увы, дом уже с большим натягом может претендовать на элитность. Далее.
2. Развитая внутренняя инфраструктура. Кроме привычных нам понятий: спортзал (тренажерный или фитнес тоже подойдут), сауна и бассейн в элитном доме обязательно должна быть своя служба клининга, то есть уборки в квартирах и местах общего пользования. Или вы планировали сами мыть у себя полы и сами чистить бассейн? Кроме клининга может находиться служба поддержки дома в исправном техническом состоянии, уборщики территории, люди, следящие за сортировкой и вывозом мусора и тому подобное.
3. Пожарная безопасность. В квартирах и во всех помещениях кроме датчиков, срабатывающих на дым от ваших сигарет, должна быть встроена система пожаротушения. Если ее нет – не покупайте квартиры в таком «элитном доме», иначе могут возникнуть проблемы при страховании вашего имущества. Из мест общего пользования должны иметься пути эвакуации. Даже если дом в пятьдесят этажей – в нем должны быть не одна, а минимум 2 изолированные лестницы, ведущие вниз до первого этажа, по которым вы побежите вниз, если возникнет пожар. Если застройщик сэкономил на лестницах, не покупайте квартиры, потому что такой дом не безопасный, и соответственно не может считаться элитным.
Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:
Квартира Продажа, Кемерово, ул.Притомская набережная, 17, Центральный, 140 кв.м. 3 комнатная, купить, Ж/К Каравелла класс “Премиум” жилая недвижимость
Квартира Продажа, Кемерово, ул.Притомская набережная, 3, Центральный, 271 кв.м. 5.. комнат, купить, Элитная, Томский Причал жилая недвижимость
Квартира Продажа, Кемерово, бульв.Строителей, 28, Ленинский, 105 кв.м. 3 комнатная, купить , ЖК “Серебряные ручьи” жилая недвижимость
Квартира Продажа, Кемерово, ул.Торговая, 5, Кедровка, 180 кв.м. 5.. комнат, купить, Элитная квартира возле парка жилая недвижимость
Особняк Продажа, Кемерово, ул.Заповедный лес, Журавли – Заповедный лес, 620 кв.м. 5.. комнат, купить, Элитный коттедж в VIP поселке жилая недвижимость
Коттедж Продажа, Кемерово, ул.Лазурная, 200, Лесная Поляна, 275 кв.м. 5.. комнат, купить, ЖР Лесная Поляна жилая недвижимость
4. Машины во дворе. Это не допустимо – смотрите п.1. Вся прилегающая территория это зона для вашего комфортного пребывания. Она может быть либо озеленена, либо оборудована для проведения вашего свободного времени, например, открытая спортивная или детская площадка и прочее.
5. Холл в доме на первом этаже. Это обязательная атрибутика элитного дома. Вас должны встречать, когда вы входите в дом, и провожать, когда вы его покидаете. Сотрудники службы сервиса в доме должны учитывать ваши пожелания, например, помочь вам с прачечными услугами. Они же договариваются с вами, в какие часы лучше проводить уборку, когда нужно встретить кого-то из ваших гостей, который прилетает к вам из другого города, но вы в это время еще на работе. И многое, многое другое.
6. Параметры самих квартир. Минимальная высота потолков должна быть 3 метра. Сами квартиры должны быть просторными и максимально наполнены светом, для чего применяется панорамное остекление. Если это жаркие города с обилием солнца, то стекла окон должны иметь светополгощающие свойства (иногда такие окна кажутся нам зелеными) либо оборудованы системами наружных жалюзи. Если же элитные дома построены в холодном климате, то обычные стеклопакеты недопустимы, вместо их должны использоваться окна с двойными рамами, в каждой из которых помещаются стеклопакеты.
7. Безопасность. Поскольку качество жизни неразрывно связано с безопасностью проживания, то все нормы безопасного проживания должны быть соблюдены: круглосуточное видеонаблюдение с записью происходящего; окна в квартирах, которые невозможно разбить (особенно в высотках); система контроля посетителей дома; домофоны с видеокамерами.
8. Центральное кондиционирование и воздухообмен. Размещение на фасадах кондиционеров в элитном доме недопустимо. Система кондиционирования и подогрева воздуха устанавливается централизованно на весь дом! Все квартиры должны быть оснащены пунктами управления микроклиматом: подогрев или охлаждение поступающего воздуха, прибавление или убавление тепла в батареях (которые также должны быть скрыты от глаз), подогревы полов.
9. Звукоизоляция стен. Вы не должны слышать соседей ни сверху, ни снизу, ни по бокам вашей квартиры. Если это происходит – ваш застройщик сэкономил на звукоизоляции.
10. Индивидуальное планировочное решение и выбор дизайн – проекта на стадии приобретения квартиры. Это последний из нашего перечня пункт, который для многих может стать самым важным. В современном элитном доме совершенно невозможно представить, чтобы покупатель сначала купил элитную квартиру у застройщика, а потом сам согласовывал перепланировку и сам продумывал свой проект. Даже если вы наймете своего дизайнера или архитектора, то застройщик должен взять на себя согласование планируемого переустройства и должен способствовать нахождению оптимального для вас решения. Это важно еще и в связи с тем, что ваш ремонт будет неразрывно связан с возможным комфортным проживанием других жильцов, которые вселились в свои квартиры раньше вас.
А теперь, прочтя все необходимые требования к элитному дому, попробуйте вспомнить, есть ли в вашем городе многоквартирные дома, которые бы полностью соответствовали всем перечисленным критериям?
Причем, большинство из приведенных в нашем материале требований к современному строительству элитных домов домах развитых странах также относятся и к обычному жилью.
«Элитка» для элиты: правила, которые нужно учесть при покупке элитной недвижимости
Богатые москвичи установили очередной рекорд: за 2019 год девелоперы продали элитной недвижимости на 100 млрд рублей, при этом никого не смутило, что за последние десять лет стоимость премиального жилья выросла в два с половиной раза. Но при сделках с элитными квартирами есть много неочевидных нюансов — иногда будущие собственники не учитывают их при покупке и со временем вынуждены выставить жилье на продажу, потому что не могут в нем жить. В материале расскажем, что нужно знать, если покупаете элитную квартиру, чтобы не пришлось ее продавать.
Что такое элитная недвижимость
Парадоксально, но единого определения элитной недвижимости нет. Кто-то называет «элиткой» любое дорогое жилье, кто-то пытается придумывать градации: бизнес-класс, люкс, премиум и так далее. На самом деле все эти градации существуют только в рекламных предложениях застройщиков и риелторских агентств, а степень «элитности» квартиры глобально определяется даже не тем, что внутри дома, а тем что находится снаружи — инфраструктурой.
Например, вы можете купить квартиру за 150 млн рублей в клубном доме в Хамовниках, но в 10 метрах от дома будут полуразрушенные здания и дешевые бары. Это элитное жилье? Наоборот, такое «соседство» лишь снижает ценность квартиры. В рекламном проспекте вам вряд ли покажут вид из пентхауса на соседнюю блочную пятиэтажку, поэтому после просмотра квартиры и окрестностей в реальности иногда хочется поскорее покинуть район.
Мудрые девелоперы понимают, что главное в жилье — место его расположения. Например, «ГАЛС» построил ЖК «Литератор» на ул. Льва Толстого — рядом модные кафе, рестораны и офис «Яндекса» напротив. Это настоящее элитное жилье, человек покупает не просто квартиру, он покупает правильных соседей и самоощущение. Квартира в правильном доме может помочь в бизнесе и карьерном росте. И даже сэкономить на услугах управляющей компании: автору статьи известен пример, когда дом, в котором расположена квартира одного из первых лиц нефтяной отрасли, охранялся по сути его же охраной, без привлечения управляющей компании.
Однако известны и примеры, когда клиент купил квартиру на Пресне в одном из «элитных домов» со стоимостью квартир свыше 100 млн рублей и был вынужден ее продать после пары лет жизни. «Дом, конечно, элитный, — сказал клиент, — но вокруг пятиэтажки, “Магнит” и пара “Дикси”, элементарно страшно идти ночью от такси до своего дома с охраняемой территорией».
Элитная недвижимость, возможно, самый устойчивый к кризисам сегмент. Сейчас она пользуется высоким спросом, квартиры в качественных объектах в правильном месте раскупаются полностью еще за полгода до сдачи объекта. Люди становятся в очередь, чтобы купить жилье с чеком более сотни миллионов рублей. Плюс элитная недвижимость, сама по себе, безусловно генерирует более высокий доход при сдаче ее в аренду. Позволить себе снять в аренду квартиру стоимостью от 200 000 руб/месяц тоже может только состоятельный наниматель, что сразу ставит порог для социально неблагополучных категорий населения.
Квартира или апартаменты?
Элитная недвижимость часто продается как апартаменты — то есть нежилые помещения. Вот живые примеры из моей практики, когда люди приобретали роскошные апартаменты и сразу сталкивались с проблемами:
• Коммерческие объекты. Вы покупаете квартиру за 100—200 млн рублей и рассчитываете, что вашими соседями будут люди вашего уровня достатка, к которым можно приходить в гости в пижамах и разговаривать о высоком. В реальности — рядом с вашей квартирой может открыться что угодно от салона красоты до фитнес-клуба. Есть риск купить проходной двор за большие деньги. Знаю случаи обращения в суд возмущенных жильцов и не знаю ни одного случая удовлетворения таких исков.
• Высокий налог. Налог на имущество в отношении нежилых помещений значимой выше, чем в отношении квартир. При расчете налоговой базы учитываются все офисные и коммерческие помещения, которые есть в доме. Покупатели, которые не знают об этом с самого начала, впоследствии даже выставляют апартаменты на продажу, потому что не готовы платить 500 000 ₽ в год в виде налогов на квартиру.
• Нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства. Для некоторых категорий апартаментов доступна только временная регистрация, для некоторых недоступна в принципе. Если переезжаете в Москву и покупаете апартаменты, нужно готовиться к тому, что не получится даже отдать ребенка в детский садик — потому что у него не будет московской прописки.
• Доля в общем имуществе — не ваша собственность. Покупая жилое помещение, вы получаете долю в общем имуществе дома. То есть подъезд, крыша и каждый этаж принадлежит всем собственникам квартир в доме — и обслуживаете вы это все тоже вместе через управляющую компанию. В случае с апартаментами доля в общем имуществе собственнику апартаментов может не передаваться.
Уже известны случаи, когда застройщик после продажи все апартаментов в объекте просто бросает его в состоянии фактически черновой отделки в общих зонах. Так как эта часть дома (коридоры и входная группа) принадлежит застройщику это его воля — делать в ней или не делать ремонт. По факту есть риск, что купив «элитную» квартиру в таком объекте, будете пробираться к ней сквозь строительный мусор.
Ровно в связи с этим чаще всего апартаменты продаются дешевле чем квартиры этого же класса.
Как не закопать деньги в землю
Чуть проще с критериями «элитки» дела обстоят среди коттеджных поселков: цена земли по популярным направлениям на 90% определяется близостью к Москве. Всё, что за 50 км от МКАДа не может быть элитным, даже если полностью из золота. Всё, что вблизи 15—20 км — элитка, за совсем редкими исключениями в виде старых СНТ. Люди, покупая жилье за МКАДом, платят, прежде всего за время, за которое они могут добраться до города.
Нюансы покупки загородного жилья заслуживают отдельной статьи, потому как в покупке дома с землей существенно больше юридических и технических тонкостей.
Если свести их все к короткому списку, то это:
1. Назначение земельного участка, на котором построен дом. Часто строят на земле, не отведенной для этого. Результат — возможный иск от прокуратуры о сносе постройки.
2. Обеспеченность электричеством и газом. Часто показывают временное подключение, после покупки участка оказывается, что лимит мощности необходимо покупать, и тянуть линию до своего участка.
3. Инфраструктура поселка. До момента застройки показывают прекрасные общие зоны с детскими площадками и пляжем. В реальности потом все эти зоны застраиваются также домами на продажу.
4. Контингент. Если мы говорим про элитные загородные поселки, то правильная практика — продажа объектов в них по итогам собеседования с уже живущими жильцами. Известны случаи, когда дом приобретает любитель вечеринок и закатывает их там, несмотря на возмущение соседей. Или использует дом для встреч с девушками с пониженной социальной ответственностью.
5. Схема сделки. Любая другая схема кроме прямой покупки дома и земельного участка — повод спросить, с чем связаны усложнения. Продают доли, почему не продают сразу все? Продают через юрлицо — пусть оно сначала продаст кому то из его владельцев, а потом уже вам по прямому договору.
Как купить элитную квартиру и не мучиться после этого
Главный совет — всегда помнить, что менеджер по продажам или риелтор видят своей целью как можно быстрее подписать договор и получить комиссионные. Как говорят американцы, не спрашивай у страхового агента, нужна ли тебе страховка. Поэтому лучше пригласить юриста, который спокойно проверит документы, назначение земельного участка, уточнит сумму будущего налога на недвижимость, выяснит реальные планы застройщика по ремонту общедомового имущества и так далее.
Также помните:
1. Дорогая недвижимость — не всегда элитная. Приезжая на просмотр, найдите время пройтись по окрестностям и посмотреть, где вам предстоит жить. Вполне возможно, что не все так красиво, как написано в объявлении.
2. «Элитку» покупают всегда, в том числе в кризис. Чтобы не пропустить квартиру мечты в понравившемся доме, заранее просматривайте объект и консультируйтесь с юристом.
3. Будьте внимательны приобретая апартаменты. Часто застройщик рассказывает о неких фантомных законопроектах, которыми совсем скоро все апартаменты будут признаны жилыми помещениями. В реальности – это не так. Перевод нежилого помещения в жилое – большая, дорогостоящая и трудоемкая процедура.
Чтобы не выбрасывать миллионы на ветер, перед покупкой разумно пообщаться со сторонним специалистом, который поможет оценить стоит ли жилье своих денег.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council
Характеристики элитного жилья – как распознать «элитку»
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории. Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей. Специалисты проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к элитному жилью.
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории.
Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.
«Четкие, а главное, единые критерии новостроек, дадут рынку толчок к дальнейшему развитию, особенно в регионах. Очень часто возникает путаница в оценке тех или иных объектов, в аналитических обзорах — и одна из причин, это отсутствие принятой всеми крупными игроками классификации объектов недвижимости», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Специалисты компании проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к классам жилья. Ниже приведены основные (но далеко не единственные) признаки элитного жилья:
- Уникальная архитектура
Элитное жильё можно узнать с первого взгляда. Это новые дома, в которых сохранён исторический фасад здания, или современный авторский архитектурный проект
- Эксклюзивные квартиры
В здании может быть максимум 300 квартир, по 4 на этаже. Площадь жилья в элитном доме начинается от 60 кв. м. Планировка может быть разной — от классической семейной с несколькими спальнями до свободного пространства по принципу лофта. Обязательно предусмотрена просторная кухня — от 20 кв. м.
Высота потолков от 3 м. В элитных квартирах большие окна. Пластиковые стеклопакеты неприемлемы — только рамы из твёрдых пород дерева.
- Собственный паркинг
В элитном жилье обязательно предусмотрен подземный гараж для жильцов — минимум 1 м/место на квартиру. Также желательна наземная гостевая парковка.
- Система безопасности
Владельцы элитного жилья спят спокойно. Их дом круглосуточно находится под видеонаблюдением и охраной. В зданиях оборудована система контроля доступа, на первом этаже есть ресепшн. Секюрити элитного дома не разгадывают кроссворды в подсобке — профессионалы должны контролировать безопасность каждого этажа.
- Современное инженерное оснащение
Жители элитного дома не знают проблем с перебоями электричества и отключением горячей воды. Здание оснащено по последнему слову техники. В нём есть автономный тепловой пункт, центральное кондиционирование, современные фильтры очистки воды и воздуха, приточно-вытяжная вентиляция, безопасные и бесшумные лифты. Часто в элитном жилье установлена автоматизированная система «Умный дом».
Большинство элитных домов — это комплексы с развитой инфраструктурой высокого уровня. К услугам жителей собственные фитнес-клубы, spa, салоны красоты, детские сады, рестораны и бары.
- Благоустроенная территория
Внутренний двор элитного дома — это пространство, над которым потрудился ландшафтный дизайнер. В зависимости от архитектурных особенностей проекта там могут быть сады, фонтаны, беседки.
Сегодня в Москве насчитываются 57 элитных объектов, которые полностью соответствуют принятой классификации. Средняя стоимость квадратного метра элитной квартиры — 18 тысяч долларов, элитные апартаменты обойдутся в 16,7 тысяч долларов за квадрат.
Стоит отметить, что местоположения нет в списке основных критериев элитного жилья. В Москве элитная недвижимость представлена как в центре города — на Остоженке, Пречистенке, Арбате или Патриарших прудах, так за пределами Садового кольца. Востребованы элитные дома на Краснаой Пресне, Плющихе, Фрунзенской набережной. Знаменит элитный запад столицы — проспект Вернадского, Кутузовский, Ленинский и Мичуринский проспекты.
Что такое элитная недвижимость: критерии элитного жилья
Сегодня при поиске недвижимости мы все чаще натыкаемся на формулировки: «престижное жилье премиум-класса» или «новый дом комфорт-класса». А еще есть бизнес, элит, эконом! «Комсомольская правда» вместе с экспертом по недвижимости решила разобраться в классах жилья
Что такое класс жилья
Классы жилья не прописаны ни в одном правовом реестре, законе или документах о недвижимости. Это разграничение существует по большей части на словах. Однако в 2013 году «Российская гильдия риэлторов» — организация профессиональных участников рынка недвижимости — выпустила «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек». В этой презентации упомянуты большинство существующих классов жилья.
Изначально терминологией пользовались люди, профессия которых связана с продажей квартир: риэлторы, застройщики. Но со временем слова ушли в народ. Согласитесь, ведь звучит здорово, когда ты покупаешь не просто большую квартиру, а жилье премиум-класса.
— Сегодня на столичном рынке можно выделить два класса массового жилья — эконом и комфорт — и три класса высокобюджетного жилья — бизнес, премиум и элитный. Ранжирование проектов происходит путем оценки целого комплекса показателей. В числе ключевых критериев можно назвать расположение, архитектурное решение, инженерное обеспечение, инфраструктуру и благоустройство территории, — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
В число критериев входят:
- инфраструктура;
- благоустройство придомовой территории;
- технология строительства;
- высота потолков;
- площади и отделка квартир;
- системы безопасности;
- паркинг;
- остекление;
- отделка мест общего пользования.
Однако некоторые параметры могут разниться в рамках одного класса.
— Например, в проекте реконструкции исторического здания потолки могут быть и ниже 3,2 м, однако, это не повлияет на принадлежность дома к элитному сегменту, если он расположен в самом центре столицы, обладает уникальными видовыми характеристиками, оснащен современными инженерными системами — климат-контроль с очисткой воздуха и пароувлажнением, многоступенчатая фильтрация воды и т.д., — говорит Надежда Коркка.
Преимущества и недостатки каждого сегмента вытекают из критериев классификации. Зависимость очевидна: чем выше класс — тем дороже жилье и выше уровень комфорта.
Эконом-класс
Средняя цена на 2022 год в Москве: 200 тысяч рублей за квадратный метр.
Расположение. Жилье эконом-класса строится в основном в удаленных от центра районах.
Дома. В массовом сегменте строятся дома современных типовых серий и индивидуальные проекты с улучшенными планировками.
Конструктивные особенности и остекление. К несущим конструкциям никаких требований не предъявляют, кроме тех, что указаны в разрешенных строительных нормативах. При остеклении используют двойные или одинарные рамы из дерева или пластика отечественного изготовления. Стекло однослойное.
Отделка квартир. Стандартная или вообще без нее.
Площадь квартир и высота потолков. Потолки не менее 2,7 метров. Однокомнатные от 28 м², двухкомнатные от 44 м², трехкомнатные от 56 м², четырехкомнатные от 70 м², пятикомнатные от 84 м². Кухня до 8 м².
Благоустройство. К подъездным дверям нет никаких требований. Собственно, как и к благоустройству дворов.
Парковка. Если указана в локальном генплане, значит будет, если нет, то без нее. Подземный паркинг не предусмотрен.
Комфорт-класс
Средняя цена на 2022 год в Москве: 240 тысяч рублей за квадратный метр.
Расположение. Аналогично эконом-классу. Впрочем, есть немало проектов с более высокой транспортной доступностью, например, вблизи станций метро или важных городских транспортных узлов.
Дома. Здесь уже речь идет исключительно об индивидуальных проектах, которые пусть и не поражают оригинальностью внешнего вида, но претендуют на большее, чем типовая коробка.
Конструктивные особенности и остекление. Гильдия риэлторов считает, что при строительстве такого жилья, в зависимости от конструкции, должны использовать сборный или монолитный железобетон, керамический кирпич, пеноблоки. В остеклении применяют зарубежные пластиковые профили средней цены, либо нашу продукцию высокого класса, изготовленную по импортным технологиям.
Отделка квартир. Две крайности: либо черновая, либо улучшенная.
Площадь квартир и высота потолков. Потолки не менее 2,7 метров. Студии от 28 м², однокомнатные от 34 м², двухкомнатные от 50 м², трехкомнатные от 65 м², четырехкомнатные от 85 м², пятикомнатные от 100 м². Кухня от 8 м².
Благоустройство и придомовая инфраструктура. Металлические двери с домофоном в подъездах, зона консьержа. Двор может быть огорожен, обязательно стоят типовая детская площадка, стандартное озеленение. Охрана территории по инициативе жильцов.
Парковка. Есть есть в местном генплане, значит обустроят. Подземный паркинг не предусмотрен.
Бизнес-класс
Средняя цена на 2022 год в Москве: 290 тысяч рублей за квадратный метр.
Расположение. Проекты бизнес-класса реализуются преимущественно в престижных районах города или в спальных районах с благоприятным окружением, высоким уровнем инфраструктуры — транспортной и социальной.
Дома. Жилье в этой категории исключительно индивидуальных проектов, которые отличаются степенью проработки архитектурного облика
Конструктивные особенности и остекление. Если дом бескаркасный, то строят из керамического кирпича. Монолитно-ж/б-каркасные делают из ограждающих конструкций из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича. Энергосберегающее стекло, профили пластиковые или деревянные, но только импортные.
Отделка квартир. Черновая либо улучшенная «под ключ».
Площадь квартир и высота потолков. Потолки от 2,75 метров. Однокомнатные от 45 м², двухкомнатные от 65 м², трехкомнатные от 85 м², четырехкомнатные от 120 м², пятикомнатные от 150 м². Кухня от 12 м².
Благоустройство и придомовая инфраструктура. Риэлторы предписывают стальные двери с домофоном. Однако сегодня их часто заменяют на стеклянные — так эстетичнее и безопаснее. Обязательно помещение для консьержа. Периметр двора должен быть огорожен — это согласовывает застройщик на стадии генплана. Детская площадка, допустим ландшафтный дизайн территории начального уровня или просто озеленение. Обязательно охрана всех входов и паркинга.
Парковка. Может быть закрытый наземный или подземный паркинг. Часто делают временную парковку на придомовой территории — для гостей или если жилец ненадолго вернулся домой и скоро вновь уедет.
Классификация элитной недвижимости
Однозначно классифицировать элитную недвижимость практически невозможно. Меняются потребности рынка, и вслед за ними – характеристики элитного жилья. Еще несколько лет назад на высшую категорию могли претендовать только дома, построенные в черте Бульварного, затем Садового кольца
Однозначно классифицировать элитную недвижимость практически невозможно. Меняются потребности рынка, и вслед за ними – характеристики элитного жилья. Еще несколько лет назад на высшую категорию могли претендовать только дома, построенные в черте Бульварного, затем Садового кольца. Сейчас здания, которые позиционируются как элитные могут располагаться и в отдаленных от центра районах.
“Экологическая сторона вопроса стала особенно актуальна в последнее время. Поэтому дом может находиться не в самом престижном месте, но этот недостаток должна компенсировать благоприятная природная среда. Например, “Чайка” в СЗАО, ЖК “Ближняя дача”, дом 23 по Кутузовскому проспекту в ЗАО”, – говорит Елена Логвина, руководитель отдела консалтинга департамента жилой недвижимости аналитического консалтингового центра “МИЭЛЬ”. Наибольшей популярностью среди покупателей элитного жилья, помимо Центрального округа, пользуются Западный, Юго-Западный и Северо-Западный округа. Для строительства элитного класса девелоперы стараются выбирать престижные зеленые районы, находящиеся на удобных транспортных развязках.
Элитный дом должен быть уникален, иметь свой архитектурный стиль. “Классность” подразумевает высочайшее качество строительства и применение высоких технологий. Обязательно наличие развитой инфраструктуры. Подземный гараж, гостевая парковка и собственная придомовая территория. Немаловажный аспект – шикарный вид из окна. “В элитном доме должно быть несколько ступеней безопасности: мониторинг подступов к дому, территории, периметра, входной группы, администрации, работа лифта по личным карточкам. Если вся семья проживает в городе, то планировка квартиры должна предусматривать достаточные площади не только для членов семьи, но и помещения для гувернантки и прислуги. Высота потолков – от 3,2 м, стеклопакеты с использованием ценных пород дерева, кондиционирование и очистка воздуха (что весьма актуально для Москвы), очистка воды, число машиномест не менее двух в расчете на квартиру, с мойкой и небольшим автосервисом”, – рассказывает Елена Логвина.
Раньше многоквартирный дом многие эксперты относили максимум к бизнес-классу, сейчас этот принцип изменен. “Примеров многоквартирных элитных домов на рынке Москвы достаточно много: “Коперник”, “Онегин”, “Четыре ветра”, “Смоленская застава”, “Парк Палас” и другие. Основным критерием является качество проекта и местоположение. Что немаловажно, в крупных жилых комплексах социальная инфраструктура гораздо шире”, – отмечает Елена Логвина.
“Кроме бизнес-класса и де люкс “ДОН-Строй” выделяет сегмент жилья класса премиум – к нему относятся наиболее известные проекты компании: “Алые Паруса”, “Триумф-Палас”, “Воробьевы горы”, – рассказывает Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ группы компаний “ДОН-Строй”. – Премиум – это жилые комплексы с большой собственной территорией, позволяющей обеспечить комплекс развитой инфраструктурой с широким опционом услуг. Такой формат жилья высоко востребован в условиях мегаполиса с присущими ему транспортными проблемами, поскольку сильно упрощает жителям дома жизнь, давая возможность отдыхать и заниматься спортом в любое удобное время. В качестве примера можно привести знаменитые “Алые Паруса” в Строгинской пойме. В комплексе работает фитнес-клуб “ДОН-Спорт” – на площади около 4000 кв. м разместились бассейн и аквапарк, тренажерные залы и залы для групповых занятий, финские сауны, турецкие и австрийские низкотемпературные бани, солярий и многое другое. Также в комплексе имеются крытые теннисные корты, боулинг и профессиональное футбольное поле с беговыми дорожками, а расположение в береговой зоне позволило устроить яхт-клуб с причалами для яхт и катеров жителей. В комплексах “Воробьевы горы” и “Триумф-Палас” действуют крупные спортивные комплексы премиального сегмента сети World Class.
Кроме того, в каждом комплексе класса премиум предусматривается просторная внутренняя территория с местами для отдыха и прогулок с детьми, которая сама по себе служит великолепной рекреационной зоной — например, 500-метровая двухуровневая набережная “Алых Парусов” с ротондой, каскадными фонтанами и детским игровым городком в виде большого корабля”.
Что касается стоимости элитной недвижимости, то тут все условно. “Цены в элитном сегменте начинаются от 12–15 тыс. долларов за квадратный метр и могут доходить до 30–40 тыс. долларов и выше. Цены могут существенно различаться в зависимости от уникальности архитектурного решения комплекса, местоположения, ближайшего окружения, удобства инфраструктуры, сбалансированности площадей и планировочных решений квартир”, – говорит Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании “Сити – XXI век”. Как правило, для потенциальных покупателей элитного сегмента недвижимости вопрос цены не является приоритетным, главное – подобрать для себя комфортное и качественное жилье.
Элитное жилье: параметры роскоши
Есть ли параметры у роскоши? Оказывается, есть, особенно если речь идет об элитном жилье. Решая приобрести квартиру элит-класса, не помешает разобраться, действительно ли вам предлагается то, что заявлено в ярких рекламных проспектах. Какое жилье относится к элитному классу, и какие параметры скажут о том, что перед вами то, что вы так долго искали? Ответ на эти вопросы, DomostoryNN узнал у экспертов.
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы
Проекты элит-класса не слишком рекламируются потому, что приобрести такое жилье может себе позволить небольшая группа людей, по сравнению с большей частью населения. Самое главное для элитного жилья — место. При этом не так много мест, где можно построить хорошее, элитное жилье. Недавно был конкурс проектов концепции развития Стрелки, где один из победителей представил проект с жильем. Как экономист, я понимаю, что стоимость этого жилья будет крайне высокой, потому что речь идет о «близкой воде» для подземной парковки, высвобождении территории, а также ограничении этажности – все это способствует повышению цены.
В свое время там был представлен проект «Стрелка Сити» – море офисов. Однако это нецелесообразно в таком количестве, так-как в этом месте никто их не сдаст. Строительство жилья также проблематично-добираться туда непросто. Поэтому для элиты данное место является пока непризнанным.
Ключевое значение имеет такой параметр, как location, location & location (местоположение – прим.ред.). Элитное жилье шумных магистралей не любит. Это тихое место в центре города, а не у шумной магистрали.
Первые этажи не заняты магазинами и даже офисами. В редких случаях в доме могут находиться банки. Количество парковок – полторы-две на семью. Это также небольшое количество квартир – порядка 50. Как правило, квартиры ориентированы минимум на две стороны света. К слову, этого избегают в проектах эконом-класса из-за увеличения площади двухсторонних квартир. В элитном жилье, напротив, это является нормой.
Нужно отметить, что сейчас элитное жилье претерпевает некоторые изменения. Как правило, элита имеет хорошие загородные дома, которые используют не только по выходным, но и для постоянного проживания. Поэтому и общая площадь квартир в этом классе за несколько лет упала с 300 кв.м. до 150 кв.м. Это веяние касается не только Нижнего Новгорода, но и всей страны. Элитное жилье предъявляет высокие требования к инженерному обеспечению. Никто там не делает отделку, потому что это очень индивидуально. Это обязательно закрытая дворовая территория, инфраструктура, озеленение, прогулочные зоны и т.д. Самое главное, как я уже говорила – парковки, поскольку элит-класс подразумевает наличие нескольких машин в семье.
Итак, что я имею в виду, говоря о загородном жилье? Это не значит, что элита предпочитает исключительно загородную недвижимость. Это значит, что есть загородный дом, и должна быть элитная квартира в городе, где можно проводить досуг, свободное, а иногда и рабочее время – одно другого не исключает!
Еще недавно в эконом-классе мы слышали лозунг: «Поменяй квартиру на жилье в пригороде» – это не тот вариант. Думаю, что многие владельцы жилья эконом-класса не всегда понимают, что такое загородная жизнь. Помимо обеспечения комфорта, нужно понимать, что все проекты, находящиеся за чертой города, находятся в подчинении местных администраций. Именно Богородкая, Кстовская, либо какая-то другая администрация, будет заниматься решением задачи по здравоохранению, охране жизни и здоровья, обучению и т.д.
Каждый раз, делая проекты элит-класса, мы упирались в оптимальное количество опций, которые должно включать это жилье. Это не только площадь помещений, не только место, единый социум, но и определенные опции по водоснабжению теплоснабжению, вентиляции и многое другое.
Элитный дом, находясь в центре города, будучи малоэтажным, имеет оригинальную архитектуру, которая в исполнении недешева. Говорить о низких ценах однозначно не приходится!
Наталья Неверова, директор по маркетингу и продажам ГК «ТРИО Девелопмент»
Классификация, например, московской недвижимости не имеет особых отличий от международного рынка, поскольку она создавалась международными консалтинговыми агентствами. Они обобщили международный опыт и создали классификацию. Она, может у каждого агентства различаться своими деталями, но этих различий не так много. Так, к элитной недвижимости относят дома, находящиеся в центральных частях города.
Также обязательными являются следующие параметры: закрытая придомовая территория, обеспеченность машиноместами (от 1,5 машиномест на квартиру), потолки более трех метров, окна минимум алюминиевые, деревянные или дерево-алюминиевые. Окна должны быть увеличенной высоты, иметь высокие шумо- и теплоизоляционные характеристики. Кроме того, существуют особые требования к качеству инженерии дома: наличие центральной системы кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, дополнительной системы очистки воды и т.д. Это также высококачественные лифты фирм ОTIS, Kone, Shindler.
Ограничений по метражу квартир нет, тут больше вопрос маркетолога, который закладывает определенную целевую аудиторию в проект, но конечно есть определенный набор помещений и их метражей, которые предъявляются к квартирам элит-класса – это просторные прихожие, большие кухни-гостиные, наличие собственных санузлов и гардеробных комнат при спальнях и т.д. Кроме того, есть ограничения по количеству квартир в жилом комплексе. «Элитка» априори не может быть рассчитана на 300 квартир. Порядка 150-170 квартир еще можно отнести к элит-классу, при условии, что речь идет о разных корпусах, а не об одном доме! Обязательно, чтобы на этаже было не более четырех-пяти квартир.
В комплексах элит-класса места общего пользования отличаются большой площадью. При входе в дом элит-класса, вы попадаете не сразу на лестничную клетку с лифтом, а в холл площадью минимум 100-120 кв.м.
Кроме того, предполагается обязательное применение высококачественных отделочных материалов: мрамор, кирпич, клинкерная плитка — все то, что натурально, дорого. Это относится как к местам общего пользования, так и к фасадам.
Что касается районов, где могут строиться комплексы элит- и премиум-классов, то со временем ситуация может меняться. Например, в Москве эти объекты раньше всегда располагались в рамках центрального округа. За последние лет шесть-семь, пошла тенденция смещения данного сегмента в районы близкие к центру, которые традиционно считаются престижными: Ленинский проспект, Воробьевы горы, Университет и т.д. Раньше там присутствовал исключительно бизнес-класс. У этой ситуации есть одна единственная причина – площадок под застройку в центре осталось очень мало.
На рынке Нижнего Новгорода я впервые столкнулась с интересной классификацией новостроек по цене квадратного метра. Такая классификация не применяется на московском рынке. Чтобы отнести объект к тому или иному классу, московские эксперты разбирают его по техническим характеристикам: по начинке, по количеству квартир, по тому где он находится, по высоте потолков и т.д.
Если 70-80% характеристик, присутствующих в проекте, подходят к классу, например, бизнес-, то его причисляют к нему. Если объект не дотягивает, его понижают в классе. То есть, в рекламных материалах и основе позиционирования, застройщики стараются придерживаться принятых классификаций.
Нижегородскому рынку первичной недвижимости не хватает жесткой классификации, отсюда много проектов в позиционировании которых присутствует некоторое завышение класса. При этом стоимость данных жилых комплексов не всегда определяет их класс и набор качественных характеристик, которые заложены в проекте. Поскольку нет принятых норм, то и качественных проектов не так много.
Хотелось бы отметить, что клиентов, которые говорят о том, что они годами искали качественное жилье в Нижнем Новгороде немало! Кроме того, клиенты стали более избирательны: они много путешествуют, тщательно изучают информацию в интернете, а также московский и зарубежный опыт. Когда ты предлагаешь им набор качественных опций, который позволит удовлетворить все их ожидания и потребности, они готовы за это платить. Они реально оценивают предложение, понимают и принимают цену!
Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International (Москва)
Основные параметры, по которым объект можно отнести к премиум- или элит-классу – это местоположение, количество квартир в проекте, высотность комплекса. Так, элитный комплекс должен быть расположен в исторически значимых районах центрального округа Москвы, иметь не более 70-80 квартир в проекте и не более трех-четырех квартир на этаже. При этом высотность комплекса – не более восьми-девяти этажей. Элитный объект должен обладать хорошими видовыми характеристиками на исторический центр, в квартирах на верхних этажах располагаются открытые террасы.
В таких объектах, как правило, применяют только натуральные отделочные материалы, управляющая компания предлагает широкий спектр дополнительных сервисных услуг.
На рынке Москвы уже давно сложилась четкая классификация жилых новостроек, при этом в регионах мы наблюдаем размытость в классификации проектов. Зачастую застройщики присваивают объекту премиальный класс только за счет того, что он находится в центре. При этом сам объект не обладает достаточными качественными характеристиками, по которым его можно отнести к премиальному классу. Что касается новостроек Нижнего Новгорода в высоком ценовом сегменте, то здесь можно выделить жилой комплекс «Trinity», который на наш взгляд отвечает всем характеристикам жилья класса «премиум». Как с точки зрения местоположения, так и с точки зрения самой концепции проекта.
Послесловие
Подводя некий итог мнений экспертов, следует отметить, что все они довольно жестко обозначили критерии, по которым тот или иной объект соответствует элит-классу. Еще жестче эти рамки устанавливают международные и российские классификации. Благодаря им каждый может понять, жилье какого класса он намерен приобрести.
В России Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству, утверждена Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 года.
Согласно этой классификации, все дома оцениваются с учетом таких параметров: несущие и ограждающие конструкции, объемно-планировочные решения, инженерное обеспечение, остекление, внутренняя отделка квартир и общественных зон, общая площадь помещений, характеристики входных групп, а также входов в квартиры, придомовая территория, архитектура, безопасность, инфраструктура здания, а также социальная инфраструктура, параметры паркинга и многое другое.
Единая классификация проектов многоквартирных
жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)
